O PROJETO DE LEI 891/2015, DO DEPUTADO GERALDO CRUZ COM A PARTICIPAÇÃO DA NOSSA ASCONH, TEVE O VETO DO GOVERNADOR DERRUBADO E JÁ ESTÁ EM VIGOR EM TODO O ESTADO DE SP.AGORA, MAIS SEGURANÇA JURÍDICA AO TODOS OS LOTEAMENTOS FECHADOS
O fechamento de loteamentos, apesar de ser uma realidade, com a existência de centenas e centenas deles, não só no Estado de SP, como em todo Brasil, há muito vem sendo discutida sua legalidade e regulamentação.
A necessidade de uma lei para encerrar esta importante demanda e eventual polêmica era urgente. Assim a partir do diálogo com a sociedade civil, em especial com a Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado (ASCONHSP) surgiu esse projeto na Câmara Legislativa Estadual de SP, encampado pelo deputado Geraldo Cruz.
O texto, com a participação do advogado especialista em direitos urbanísticos, ex presidente e membro permanente do Conselho da ASCONH, Sílvio Cabral, foi debatido e construído com o deputado estadual Geraldo Cruz.
O resultado foi a criação do Projeto de Lei 891/2015, de autoria de Cruz, o qual conseguiu sua aprovação pelos deputados da Câmara do Estado de SP. Porém, infelizmente e equivocadamente acabou sendo vetado pelo então governador Marcio França. Na sequência, depois de um intenso trabalho de conscientização da importância do projeto, a Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (Alesp) derrubou, por unanimidade, o veto do governador França, tornando-se lei e passando a vigorar a partir de 2019. Vitorioso, o projeto vai revigorar o processo de regularização dos loteamentos com controle de acesso, os ditos ‘condomínios fechados’, em todo o estado de SP.
REGULAMENTAÇÃO DEFINITIVA DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E SUAS ASSOCIAÇÕES
Na prática, a proposta a nível estadual, finalmente permite a implementação de novos loteamentos fechados com controle de acesso, sem maiores obstes e ainda prevê a regulamentação definitiva dos já edificados.
“Agora esta questão deixará de ficar na interpretação do Judiciário, pois tem uma lei estadual que normatiza este importante modelo urbanístico. Com certeza vai trazer uma segurança jurídica para todas as partes e vai assegurar esta formidável forma de morar de milhares e milhares de famílias no Estado de São Paulo”, disse Cabral.
Além de regularizar o controle de acesso e o fechamento dos perímetros dos loteamentos, a lei também vai permitir que o estatuto que for aprovado por dois terços dos moradores, terá que ser cumprido por toda coletividade. Esta definição, finalmente deu a associação gestora de loteamentos fechados a representação legal, formal e todos os titulares de direitos reais.
“A lei regulamenta como será para os novos loteamentos fechados, regulariza aqueles que já estão com suas portarias através de leis municipais e ainda possibilita a regularização daqueles que ainda não estão regulamentados”, explica Cabral
JUSTIFICATIVA E AMPARO LEGAL DA LEI
Anexo ao então Projeto de Lei 891/2015 foi produzido e publicado o parecer de amparo legal abaixo, do Deputado autor Geraldo Cruz, com a assessoria do ex-presidente da ASCONH, membro permanente do Conselho e advogado Silvio Cabral
Muito tem se discutido ao longo dos últimos anos se os loteamentos denominados fechados, com controle de acesso, os ditos “condomínios” fechados, são legais ou não. Temos recebido consultas de associações gestoras de loteamentos, de prefeituras e mesmo de Câmaras Municipais de todo Estado de São Paulo. Com esta Lei, pretendemos regulamentar de uma vez por todas o controle de acesso nos Loteamentos no Estado de São Paulo.
Mas, antes de adentrarmos no mérito propriamente dito, se faz necessário deixar claro o que é esta espécie de empreendimento. Trata-se do que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados, sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentado pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.
Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto. Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, têm o seu perímetro fechado, e, com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.
Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.
Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos? A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.
Já a semelhança marcante, ou até – poderíamos afirmar – a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembleia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.
Quando debatemos se são legais ou não os loteamentos fechados, estamos debatendo a legalidade ou não das leis municipais que autorizam a instituição desta espécie de empreendimento.
Vejamos abaixo alguns argumentos postos no ordenamento jurídico do País que corroboram com a nossa tese que defende a total legalidade dos loteamentos fechados:
– Princípio da Função Social da Propriedade (art 5º, XXIII da CF): a propriedade precisa cumprir sua função social e, no caso dos loteamentos fechados, indubitável é que a implementação desta espécie de empreendimento cumpriria uma função social, pois seriam supridos com eles diversos serviços não prestados com eficácia pelo poder público;
– Artigo 30, I da CF: Compete aos municípios legislar sobre assuntos de interesse local: nos parece claro que a instituição de loteamentos fechados é um assunto local pois diz respeito ao interesse da comunidade do município;
– Artigo 30, VIII da CF: Compete aos municípios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano: o tema em questão nada mais é do que uma discussão sobre uso, parcelamento e ocupação do solo;
– Artigo 103 do Código Civil: O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem: com este artigo, torna-se clara a possibilidade do município autorizar os loteamentos fechados.
Postos estes quatro dispositivos legais, não resta dúvida de que nossa tese não tem outra alternativa que não seja prosperar.
Por unanimidade, o Projeto de Lei 891/2015, do deputado Geraldo Cruz, que trata da aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso teve o veto do governador derrubado em Plenário na Alesp. Dessa forma, a medida passa a vigorar imediatamente com força de lei.
Na prática, a proposta renova o processo de regularização fundiária do estado, permitindo a construção de novos condomínios e a regulamentação definitiva de loteamentos fechados já entregues. “Esse é o primeiro projeto de regularização de condomínios no nosso estado”, comemorou o deputado.
A preocupação com a regularização fundiária faz parte da trajetória de Geraldo Cruz.
O município de Embu das Artes, na grande São Paulo, foi a primeira cidade paulista a regulamentar os condomínios fechados, enquanto Geraldo era prefeito nos anos de 2000 a 2008. Um projeto pioneiro que atendeu uma reivindicação antiga dos moradores de loteamentos, que até então sofriam pela falta de legislação que garantisse seus direitos.
Segundo o deputado, a criação da lei surgiu a partir do diálogo com a sociedade civil, em especial a Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado. Já a sua implementação poderá trazer economia para os cofres públicos municipais, uma vez que os custos com manutenção e segurança na parte interna desses empreendimentos passarão a ser dos próprios condomínios.
LEI Nº 16.879, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2018
(Projeto de lei nº 891, de 2015, do Deputado Geraldo Cruz – PT)
Dispõe sobre a aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA LEGISLATIVA:
Faço saber que a Assembleia Legislativa decreta e eu promulgo, nos termos do artigo 28, § 8º, da Constituição do Estado, a seguinte lei:
Artigo 1º – Observadas as disposições da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e demais legislações pertinentes, é facultado ao Poder Executivo Municipal aprovar, mediante ato administrativo, loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que: I – haja a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de concessão de direito real de uso ou permissão de uso das áreas públicas internas ao perímetro do loteamento com controle de acesso, sendo inexigida a licitação; II – seja outorgada a concessão de direito real de uso ou a permissão do direito de uso referidas no inciso I a título oneroso ou gratuito à associação legalmente constituída pelos titulares de direitos sobre os lotes e que contenha dentre os seus objetivos a representação comunitária de seus membros. § 1º – Para fins desta lei, consideram-se ônus da concessão ou da permissão os itens relacionados neste parágrafo, os quais constituem obrigações às associações referidas no inciso II supra, que executarão de forma suplementar as atividades do Poder Público e de seus concessionários: 1 – manutenção e conservação das áreas internas correspondentes às calçadas, parques, praças, sistema viário e áreas verdes; 2 – controle de acesso às áreas fechadas do loteamento, portaria, vigilância e comunicação externa; 3 – despesas com o fechamento do loteamento; 4 – garantia do acesso e da ação livre e desimpedida das autoridades e entidades públicas prestadoras de serviços públicos e que zelam por segurança e bem-estar da população. § 2º – É lícito às associações referidas no inciso II deste artigo cobrar dos respectivos beneficiários dos serviços, sejam estes associados ou não, pela contrapartida relativa à prestação dos serviços e demais ônus assumidos de forma suplementar ao ente público para sua execução.
Artigo 2º – Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, o Poder Executivo Municipal fica automaticamente obrigado a outorgar, nos termos da aprovação do loteamento, o instrumento de concessão de direito real de uso ou permissão de uso, referido no inciso I do artigo 1º, o qual deve ser averbado no competente registro de imóveis na matrícula do loteamento.
Artigo 3º – Considera-se regular o controle de acesso licenciado em loteamentos aprovados até o início da vigência desta lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.
Artigo 4º – O loteamento implantado regularmente, cujo perímetro houver sido posteriormente fechado até o início da vigência desta lei, poderá obter a licença de controle de acesso pelo Poder Público Municipal, nos termos desta lei.
Artigo 5º – A representação dos titulares de direitos sobre os lotes do empreendimento, ativa ou passiva, judicial ou extrajudicial, perante o Poder Executivo Municipal ou seus concessionários de serviços públicos, é exercida pela associação a que se refere o inciso II do artigo 1°.
Artigo 6º – A concessão de direito real de uso ou a permissão de uso de que trata o inciso I do artigo 1º não pode implicar qualquer tipo de discriminação ou impedimento na prestação dos serviços públicos de energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário, coleta de lixo e serviço de correios, pela administração pública ou pelas concessionárias de serviços públicos. § 1º – O concessionário ou permissionário deverá apresentar à administração pública ou às concessionárias de serviços públicos requerimento específico sobre a disponibilidade de utilidades e serviços públicos no local de implantação do loteamento. § 2º – O requerimento referido no parágrafo anterior deverá ser respondido pela administração pública ou por suas concessionárias de serviços públicos no prazo de até 90 (noventa) dias contados do protocolo, entendido o silêncio como negativa da disponibilidade de utilidade e serviços públicos enumerados no requerimento.
Artigo 7º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação. Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, aos 20 de dezembro de 2018. a) CAUÊ MACRIS – Presidente Publicada na Secretaria da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, aos 20 de dezembro de 2018. a) Rodrigo Del Nero – Secretário-Geral Parlamentar